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세입자들이 월세나 전세 계약을 할 때 가장 중요한 점은 보증금을 보호받는 방법입니다. 전세는 보증금이 높다 보니 전세금을 보호받지 못하면 큰 문제가 발생합니다. 이때 임차인을 보호할 수 있는 제도 중 하나가 확정일자를 받는 것입니다. 인터넷 등기소 사이트에서 온라인으로 확정일자 받는 법을 자세히 알아보겠습니다.
목차
인터넷 전입신고 5분만에 하는 법
전입사기 예방을 위해서 꼭 필요한 전입신고 하는 법
전세금 보호를 위한 필수 사항
- 전입신고
- 확정일자
- 임차지점유(이사)
위 세 가지 사항을 설정해 놓으면 임대차보호법에 의해서 우선순위로 보장받을 수 있습니다. 전입신고와 임차지점유인 이사는 잔금일에 맞춰서 하는 경우가 많지만, 확정일자는 전세계약서작성 후라면 전입신고가 되어 있지 않아도 바로 받을 수 있습니다.
전세계약서 확정일자 받는 법은 직접 방문과 온라인 발급이 있습니다. 직접 방문은 작성한 전세계약서와 신분증을 지참하여, 관할소재지 주민센터 또는 등기소로 방문하여 신청하는 방법입니다. 등기소는 관할이 아니어도 가능합니다. 방문 신청보다 편리한 인터넷 신청은 인터넷등기소 사이트에서 할 수 있습니다. 그 방법을 자세히 알아보겠습니다.
온라인 발급 신청자 조건, 준비사항
1. 온라인 발급 신청자 조건
주택 임대차 계약을 한 임대인과 법인을 포함한 임차인은 신청할 수 있습니다. 또 임대차 계약서를 작성한 공인중개사도 신청할 수 있습니다. 법인의 경우 전자인증서를 받아야 신청 가능하며, 공인중개사의 경우 개설등록번호가 필요합니다. 당사자가 아닌 공인중개사 같은 신청인은 발급이 1회로 제한됩니다.
2. 인터넷 발급 준비사항
가지고 있는 주택 임대차 계약증서를 미리 스캔해 놓습니다. 발급과정에서 스캔할 수 있지만 미리 준비해 두는 것이 좋습니다. 파일은 컬러로 전체 스캔하며, 파일 확장자는 pdf, tif, tiff, jpg만 등록할 수 있습니다.
온라인 신청 과정
- 수수료 : 확정일자 신청 시 건당 500원의 수수료 발생
- 신청 시간 : 365일 24 시간 신청가능
- 확정일자 신청 후 완료 시간 : 업무 시간 기준 3 시간 이내
※ 확정일자는 업무시간에만 처리가 완료됩니다. 주말 신청의 경우 월요일에 완료가 되며, 평일 오후 4시 이후에 신청할 경우 다음날로 미뤄질 수 있습니다.
① 인터넷 등기소 홈페이지에 회원가입 후 로그인합니다.
회원가입은 약관동의 > 실명확인 > 회원정보입력 순서로 진행됩니다.
약관에 전체 동의해 주시고, 주민등록번호나 휴대전화 번호를 통해 실명인증을 완료해 주세요.
필수입력사항을 모두 입력하여 회원가입을 완료해 주세요.
② 신청서 작성 및 제출 과정을 진행합니다.
메뉴의 확정일자 > 신청하기 > 신청서 작성 및 제출을 클릭합니다. 팝업창으로 온라인확정일자 이용 시 유의사항이 뜨면 동의합니다 체크 후 <확인> 버튼을 눌러주세요.
<신규> 버튼을 클릭합니다.
계약 구분을 신규로 선택합니다. 부동산 구분은 아파트인 경우 집합건물을 선택하고, 단독주택의 경우는 건물을 선택합니다. 주택의 소재지를 입력합니다. 부동산 등기 소재지 확인에서는 <부동산 검색> 버튼을 눌러 검색합니다. 검색 후에 부동산고유번호가 '미확인'으로 나오더라도 당황하시지 않아도 됩니다. 계약서의 소재지와 정보가 일치한다면 문제가 없습니다. 가장 하단의 체크박스 체크하시고 <저장 후 다음 버튼>을 누릅니다.
계약서를 참고하여 계약정보를 입력합니다. 차임(월세) 부분은 전세계약이라면 입력하지 않아도 됩니다. 임대인/임차인 정보를 입력합니다. 먼저 구분에 임대인을 선택하고 작성한 후 <입력> 버튼을 누르면 아래 임대인/임차인 목록에 해당 정보가 나옵니다. 다시 임차인을 선택하고 내용 작성 후 <입력> 버튼을 누릅니다. 아래 목록에 임대인, 임차인 정보가 모두 잘 나온다면 <저장 후 다음> 버튼을 누릅니다.
신청인 정보를 작성합니다. 일부 로그인한 정보가 자동으로 나옵니다. 계약증서는 미리 스캔해 놓은 파일이 준비되었다면 <계약서파일첨부>를 클릭합니다. 팝업창에서 <파일추가> 버튼을 눌러 추가한 후 <전자파일업로드>를 누릅니다. 파일 첨부가 잘 되었다면 <작성확인 및 완료> 버튼을 누릅니다. 파일 준비가 미리 안되어 있다면 스캔할 수 있습니다. 이제 신청이 완료되었습니다.
신청방법을 더 상세히 알고 싶다면 아래 인터넷 등기소의 내용을 참고해 주세요.
신청이 반려되는 경우
이렇게 신청하였는데도 반려되는 경우가 있습니다. 신청이 반려된 경우 문자나 이메일로 안내됩니다. 신청 반려 사유는 다음과 같습니다.
- 주택 임대차 계약서가 제대로 첨부되지 않은 경우
- 주택 외 다른 건물인 경우
- 첨부된 문서를 통해 임대인/임차인의 신분이나 소재지, 임대차 목적물, 임대차 기간, 차임/보증금 등 확인이 어려운 경우
- 확정일자가 이미 부여되었는데 내용 변경 없이 재신청한 경우
전세권설정과 확정일자의 차이
전세계약할 때는 보통 임대인과 임차인이 부동산중개사무소에서 계약을 체결합니다. 전세는 물권이 아니라 채권이기 때문에 등기부등본상에는 기재되지 않습니다. 그래서 채권우선확보를 위해서는 전세권설정을 해줘야 하는데 비용과 절차가 복잡하기 때문에 대부분은 하지 않습니다.
전세권 설정등기란 전세권자가 전세금을 지급한 후 다른 사람의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라서 사용 수익하기 위해 하는 등기를 말합니다. 여기서 등기권자는 전세권자이며, 등기 의무자는 전세권 소유자입니다. 전세권 설정등기를 신청하기 위해서는 등기권리자와 등기의무자 또는 대리인이 등기소에 출석하여서 신청하여야 합니다.
확정일자란 임대차계약서에 도장을 찍는 날짜, 즉 주택 임대차 계약을 체결한 날짜를 말합니다. 확정일자는 주택임대차보호법에 적용받으며, 채권적 성격을 가지고 있어 등기부등본상 기재가 필요 없습니다.
둘의 가장 큰 차이는 임대인의 동의 유무입니다. 확정일자는 임대인의 동의 없이도 임차인이 계약서를 제시하여 부여받을 수 있습니다. 반면 전세권설정은 임대인의 동의가 필요합니다. 임대인이 여러 서류를 제출해야 하는 번거로움이 있으며, 등기에 기록이 남는 걸 원치 않는 경우 동의를 안 해주는 경우도 있습니다.
전세권설정과 확정일자는 효력 발생일에 차이가 있습니다. 전세권 설정은 서류를 등기소에 접수한 그날부터 효력이 발생합니다. 반면 확정일자는 주택의 점유, 전입신고, 확정일자 이 3가지가 모두 갖추어진 후 다음날부터 효력이 발생합니다.
전세권설정과 확정일자는 보호방법에도 약간의 차이가 있습니다. 전세권 설정의 경우 보통 건물에만 적용되며, 건물 낙찰대금에서 우선변제가 가능합니다. 반면 확정일자는 건물과 토지 낙찰대금에서 우선변제가 가능하며, 보증금 중 일정금액을 최우선적으로 변제받을 수 있습니다.