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전세계약으로 인한 피해 증가로 전세계약을 회피하는 분들이 증가하고 있으며, 이미 전세로 거주 중인 입주자들의 불안감도 높아졌습니다. 전세금을 보호하는 가장 효과적인 방법은 전세보증보험에 가입하는 것입니다. 전세보증보험의 가입 조건과 절차를 자세히 살펴보겠습니다.
전세보증보험이란?
전세보증보험은 임대차계약에서 발생할 수 있는 위험을 대비하여 설계된 보험 상품으로, 임차인이 전세금을 지불한 후에 발생할 수 있는 리스크를 충분한 보호 아래에 놓는 것을 목적으로 합니다. 일반적으로 전세계약이 종료되면 임대인은 전세금을 반환해야 하지만, 상황에 따라 집주인이 이를 반환할 여력이 없거나 사기 행위가 발생할 수 있습니다.
이러한 문제 상황에 대비하여, 전세보증보험은 임차인이 전세금 반환을 받지 못할 경우 해당 금액을 대신 지급하는 역할을 합니다. 이는 보증을 대신 서는 형태의 보험으로, 임대인이 반환 의무를 다하지 못할 경우 임차인을 보호하는 매우 유용한 수단이 됩니다.
그럼에도 불구하고 전세사기 피해가 발생하고 있는 이유는 전세보증보험 가입이 선택 사항이며, 강제적으로 이를 규제하는 법적 장치는 없기 때문입니다. 임차인들은 당연히 전세금을 돌려받을 수 있을 거라는 안일한 생각으로 보증보험에 대한 필요성을 간과하는 경우가 많았습니다. 이로 인해 악의적인 임대인들이 이러한 상황을 이용하여 전세금을 반환하지 않고 피해를 입히는 경우가 늘어나고 있습니다.
전세보증보험은 법적 효력을 가지는 보험으로, 직접 반환을 받지 않아도 보험사가 대신 반환해 주는 형태의 채권과 유사합니다. 이를 통해 임대차계약 당사자들은 안정적이고 신뢰성 있는 거래를 이룰 수 있도록 돕는 중요한 역할을 합니다.
전세보증보험 가입조건
가입을 원하실 경우, 우선적으로 전입신고 및 확정일자를 취득해야 하며, 공인중개사와의 계약을 체결해야만 가입이 가능합니다. 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 아파트, 오피스텔 등 다양한 주거 형태 모두 가입이 가능합니다.
전세보증보험 개념을 이해하기 위해서는 선순위 채권이 주택 가격 이내에 있어야 한다는 의미를 이해해야 하는데요. 가령, 주택 가격이 7억 원이라 가정하면, 전세보증금이 5억 원이고 선순위 채권이 3억 원이라면 이 두 금액을 합한 총액이 8억 원입니다. 이 경우, 주택가격을 초과하는 금액으로 계산되기 때문에 가입이 어려워집니다.
HUG
- 실거주 중이며 전입신고와 확정일자를 받아두어야 합니다.
- 보증한도를 초과해서는 안 됩니다.
- 등기부등본을 확인할 때 주의해야 할 사항을 꼼꼼히 체크해야 합니다. 권리 침해 여부, 선순위 채권 금액, 주택 건물 및 투자가 모두 임대인 소유로 되어 있어야 합니다.
- 차세대 전입 내역이 없어야 합니다. (단독주택, 다가구주택, 다중주택은 예외입니다.)
- 전세 계약 기간은 1년 이상이어야 합니다.
- 계약서는 공인중개사를 통해 날인되어 있어야 합니다.
HF
HF의 경우, 지방에 위치한 가구의 경우 임대차보증금이 7억 원 이하일 때는 HUG의 조건과 동일하게 5억 원 이하로 적용됩니다. HF 대상 목적물에 대한 조건은 다음과 같습니다.
- 부동산등기사항전부증명서의 발급이 가능해야 합니다.
- 공사가 정하는 기준에 따라서 산정한 주택 가격이 12억 원 이하여야 합니다.
- 만약 목적물이 신탁등기된 경우에는 임대 권한이 있는 수탁자와 임대차계약을 체결해야 합니다.
- 건물 및 토지의 소유권에 대한 권리침해가 없어야 합니다.
SGI
단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트, 도시형생활주택, 오피스텔 모두 가입가능합니다. 특히, 아파트의 경우에는 한도 제한이 없으며, 아파트 외에 거주하는 경우에는 10억 원 이하여야 합니다.
임대차 기간은 1년 이상이어야 하며, 계약기간의 반이 지나지 않아야 합니다.
전세보증보험 비교 (HUG, HF, SGI)
주택도시보증공사 HUG, 한국주택금융공사 HF, 그리고 서울보증보험 SGI가 제공하는 전세보증금 반환보증보험에 대해 알아보겠습니다.
세 가지 모두 등록 가능 기간이 계약 기간의 절반이 지난 시점까지로 동일합니다. 그러나 서울보증보험은 일반주택은 10억 원 이내, 아파트는 제한 없이 전액을 보장합니다.
전세보증금 반환보증보험의 한도는 큰 틀에서 주택가격에서 선순위채권을 차감한 값으로 유사하지만 세부적으로는 차이가 있습니다.
주택도시보증공사는 선순위채권이 집값의 60%를 초과하면 안 되며, 한국주택금융공사는 70%, 서울보증보험은 60% 이하여야 합니다. 또한, SGI는 선순위채권 + 보증금이 건물값의 90% 이내인 점이 차이점입니다.
또 다른 차이점으로 HF와 HUG는 임대차계약이 종료된 날로부터 한 달까지 보증을 제공하지만, 서울보증보험은 중료기간까지만 보호합니다.
신청 방법은 주택도시보증공사는 온·오프라인 신청이 가능하고, 한국주택금융공사는 은행에서만 가능하며, SGI는 본사 또는 지점 방문이 필요합니다.
SGI의 이용료가 상대적으로 높지만 가장 큰 보증한도를 제공하는 장점이 있습니다. 그러나 사용자들의 선호도는 HUG가 가장 높고 HF, SGI 순서로 나타납니다.
HUG의 경우 모바일 앱을 활용한 간편한 가입 절차와 보편적인 접근성이 선호도에 영향을 미친 것으로 생각됩니다.
보증료 비교
- HF : 연 0.02% ~ 0.04%
- HUG : 연 0.115% ~ 연 0.154%
- SGI : 아파트 연 0.183%, 기타 주택 연 0.208%
보증료 산정 기준
보증료는 보증금액에 보증요율을 곱하고 전세 계약기간을 365로 나눈 값과 곱하여 산정됩니다. 이제 가상의 부동산을 기준으로 보증금액이 어떻게 산정되는지 자세히 살펴보겠습니다.
아파트, 단독주택, 다가구주택 등의 공시가격이 2억 원 이하인 경우는 드뭅니다. 따라서 2억 원을 초과하는 항목에서 보증요율이 적용될 것입니다. 이때 주택의 부채비율에 따라 80%를 초과하는 경우와 이하인 경우에 따라 보증료가 달라집니다.
물론, 부채비율이 낮을수록 보증료가 낮아지게 됩니다. 부채비율은 (선순위 채권금액 + 전세보증금)을 주택가액으로 나눈 값입니다.
보증료 할인
보증료 부담을 경감하고 싶다면 다양한 할인 방법을 활용할 수 있습니다. 할인 대상으로는 저소득층, 다자녀 가구, 장애인 가구, 고령자, 노인 부양 가구, 신혼부부, 한 부모 가정, 다문화 가정 등이 해당됩니다.
보증료 할인은 최대 60%까지 가능하며 중복 할인은 허용되지 않습니다. 할인 대상이 아닌 경우에도 다양한 할인 혜택을 받을 수 있습니다. 예를 들면, 전자계약 시 3% 할인, 모범납세자일 경우 10% 할인, 인터넷 보증 및 모바일 보증 시 3% 할인, 일시납 할 경우 3% 할인 등이 있습니다.
가입 시 제출서류
- 주민등록등본 및 신분증 사본 (한달 이내 발급)
- 전세 계약서 사본
- 전세금 지급 확인 서류
- 전입세대 열람내역 (한달 이내 발급)
- 부동산등기부등본
- 건축물대장
보험금 청구시 제출 서류
- 보험금 청구서
- 인감증명서 및 사용 인감계
- 통장사본